El alza en los precios del servicios públicos de energía, superiores al 30% en lo que va corrido del año en algunas regiones del país, afecta no solo a los usuarios individuales, sino también a las Propiedades Horizontales, como usuarias del servicio de energía en sus bienes comunes.
En efecto, las copropiedades no pudieron prever en sus presupuestos alzas de esta magnitud para el año 2022 y seguramente aquellas que fueron más pesimistas solo llegaron a calcular incrementos en sus presupuestos entre el 15% y el 20% para el rubro de energía.
Por esa razón casi la totalidad de las copropiedades ya han agotado el rubro del presupuesto de servicio público de energía, faltando aún 4 meses de ejecución.
Qué hacer si el presupuesto se agota
La primera medida que debe tomar el administrador de la propiedad horizontal frente al incremento de las tarifas tiene que ver con el control en el consumo.
El control en el consumo debe plantearse desde dos aspectos, uno directo y otro indirecto.
El control directo se refiere a evitar fugas de energía por el mal estado de sus equipos o por el uso innecesario de los mismos.
El control indirecto tiene que ver con el adecuado funcionamiento de los medidores de los bienes privados, pues es claro que las empresas de servicios públicos, en relación con la propiedad horizontal, facturan no solo por los contadores individuales de los bienes comunes, sino también por la diferencia de consumo entre la totalidad de energía que se presta a la copropiedad, menos el consumo de energía individual de cada uno de los contadores de los bienes privados. En tal sentido, si el medidor de consumo de un bien privado no está funcionando adecuadamente, ese consumo no será facturado al propietario que utiliza el servicio, sino a toda la copropiedad.
Reducción en el consumo
Una segunda medida que se puede tomar es reducir el consumo, con la restricción programada de los bienes y servicios comunes, lo cual representará un ahorro en el gasto.
Si bien es cierto se trata de una medida difícil de tomar, pues implica una desmejora en los servicios comunes prestados, es importante que la administración, en conjunto con el consejo de administración, analice la posibilidad de restringir el uso de ciertos servicios comunes no esenciales, en horarios en que no se consideren indispensables, con el fin de mermar el consumo de energía.
Por ejemplo, se podría modificar el horario del uso de la piscina, el gimnasio, el aire acondicionado del salón social, o incluso de algunos equipos cuyo consumo impacte a la baja los consumos de energía.
El fundamento jurídico de esta decisión radica en que si se tiene un rubro establecido para el pago del consumo de energía, es deber del administrador ejecutar de la mejor manera ese recurso económico y por tanto intentar consumir solo hasta donde el dinero asignado sea suficiente.
Lo anterior no puede entenderse como la restricción total del servicio, pues antes de llegar a esa opción, se deben contemplar otras posibilidades jurídicas que pasan a explicarse.
El ahorro en los rubros no puede entenderse como la no ejecución del mismo, pues es común escuchar administradores y consejos de administración afirmar que ante la necesidad de ahorrar, no se ejecutarán algunos gastos, a pesar de haber sido aprobados por la asamblea general.
Utilización de otros rubros que a pesar de ejecutarse generaron menor gasto
Así como algunos rubros del presupuesto se agotan o se sobrepasan por mayores costos al ejecutar, que aquellos que se calcularon, también existen otros que presentan menores consumos.
Por ejemplo se calcula un valor de gastos de asambleas, previendo la realización de dos reuniones durante el año, pero este rubro no se ejecuta en su totalidad porque solo se celebra una. Ese ahorro puede servir para compensar el mayor valor en el rubro de servicios públicos y que así el presupuesto solo se ejecute en el 100%.
Pero este ahorro en los rubros no puede entenderse como la no ejecución del mismo, pues es común escuchar administradores y consejos de administración afirmar que ante la necesidad de ahorrar, no se ejecutarán algunos gastos, a pesar de haber sido aprobados por la asamblea general.
Una ejemplo práctico nos permite explicarnos mejor: si la asamblea aprueba un rubro de aseo que incluye 3 aseadores, no puede el administrador, so pretexto de ahorrar, ejecutar las labores de aseo solo con 2, pues al ser la propiedad horizontal una persona jurídica sin ánimo de lucro, su objetivo no es disminuir los gastos para generar utilidad, sino que los gastos deben ser los aprobados por la asamblea.
Si en efecto, la asamblea decidió aprobar un presupuesto con 3 aseadores, mal puede el administrador considerar que con 2 es suficiente, pues, permítanme decirlo así, si la asamblea aprobó el lujo de tener 3, entonces así se debe ejecutar, ya que las decisiones del administrador o del consejo, no pueden sobreponerse a la voluntad de la asamblea.
Ahora bien, si el administrador considera que solo son necesarios 2 aseadores, debe convocar a la asamblea, para que sea esta la que conozca las razones que justificarían un cambio y decida si en el futuro solo contará con 2 aseadores o seguirá teniendo 3.
Ese ejemplo aplica para todos los rubros del presupuesto, pues se repite, si la asamblea aprobó determinado servicio a partir de un gasto calculado, el administrador y mucho menos el consejo, no tiene la atribución de eliminar o mermar ese servicio porque les parezca innecesario.
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Convocar una asamblea extraordinaria
Si las alternativas de control y ahorro no son suficientes y los ingresos aprobados para la ejecución del presupuesto del año se agotan, la alternativa siguiente es convocar una asamblea extraordinaria.
En dicha asamblea se podrá proponer el uso de alguno de los excedentes con que cuente la copropiedad o del Fondo de Imprevistos, o también la aprobación de una cuota extraordinaria para cubrir el faltante.
Valga aclarar que el uso del Fondo de Imprevistos no es una atribución que se pueda dar el administrador o el consejo de administración, pues la única facultada por ley, para disponer del fondo de imprevistos es la asamblea, tal como lo dispone el artículo 35 de la ley 675.
ARTÍCULO 35. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
De acuerdo con la norma, el administrador solo podrá disponer del Fondo de Imprevistos, cuando así lo haya aprobado la asamblea, razón por la cual prácticas como las de algunas copropiedades que utilizan los dineros del Fondo de imprevistos y luego los cruzan con cartera o simplemente informar posteriormente a la asamblea que hicieron uso de ellos, son contrarias a la legislación vigente.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
