No es extraño encontrar Propiedades Horizontales que pasen por situaciones económicas difíciles, en las cuales sus ingresos efectivos no son suficientes para cubrir las obligaciones y por tanto entran en cesación de pagos, sin que les sea posible, al menos en el corto plazo, normalizar su situación, razón por la cual sus acreedores inician, o al menos amenazan con iniciar, procesos judiciales en su contra.
En casos como esos surge la inquietud de administradores y propietarios, sobre la posibilidad de que la Propiedad Horizontal, dadas sus especiales características de persona jurídica sin ánimo de lucro que se crea para administrar los bienes comunes del edificio o conjunto, se pueda someter a un trámite de insolvencia o reestructuración empresarial.
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Para resolver esa común inquietud, nos parece pertinente dar a conocer el concepto de la Supersociedades del pasado 24 de diciembre de 2019, mediante Oficio 220-178368, en cual recoge la posición que ha expresado desde el año 2016.
En efecto, la Superintendencia comienza por recordar que, mediante Oficio número 220- 185814 del 23 de septiembre de 2016, se refirió a la aplicabilidad del régimen de insolvencia de la Ley 1116 de 2006, a las propiedades horizontales, y después de hacer un análisis de fondo, de una parte, sobre el régimen de insolvencia y los destinatarios de dicha regulación y las excepciones allí previstas, y de otra, de la Ley 675 de 2001, con el objeto de evaluar el régimen aplicable a las personas jurídicas de propiedad horizontal, concluyó lo siguiente:
“[L]a persona jurídica de propiedad horizontal es un sujeto apto para acceder al trámite del acuerdo de reorganización previsto en la Ley 1116 de 2006, por no estar excluida de manera expresa, al no tener un trámite especial de reestructuración, y también por ser un empresa a la que se le puede predicar los objetivos del régimen concursal, esto es, procurar la protección del crédito y la recuperación y conservación de la unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo”.
Quién presenta la solicitud de admisión
En cuanto a la solicitud de admisión a un proceso de reorganización empresarial regulado por la Ley 1116 de 2006, en el aludido oficio se expresó:
“(…) que dependiendo de la causal que se invoque, puede ser formulada por el deudor, o por uno o varios de sus acreedores titulares de acreencias incumplidas, o solicitada de oficio por la superintendencia que ejerza la supervisión sobre el respectivo deudor o actividad, en caso de cesación de pagos.
En la situación de incapacidad de pago inminente, el inicio deberá ser solicitado por el deudor o por un número plural de acreedores externos sin vinculación con el deudor o con sus socios.
Acorde con lo anterior, el artículo 9o de la Ley 1116 de 2006, prevé que el inicio del proceso de reorganización de un deudor supone la existencia de una situación de cesación de pagos o de incapacidad de pago inminente, según los aspectos que la norma indica”.
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Competente para conocer del proceso de insolvencia
Sobre el ente o Juez competente para conocer del proceso de insolvencia, la Supersociedades indicó:
“(…) Las personas jurídicas no comerciantes, tales como las cooperativas, corporaciones, fundaciones, y asociaciones sin ánimo de lucro, sindicatos y las personas jurídicas de que trata la Ley 675 de 2001, pueden acceder al régimen de insolvencia, siempre y cuando no estén sujetas a un régimen especial de recuperación de los negocios, liquidación o intervención administrativa para administrar o liquidar en los términos del numeral 3 de la Ley 1116 de 2006. (…) Ahora bien, si tales personas jurídicas no tienen un régimen especial de recuperación, liquidación o intervención administrativa el conocimiento del proceso respectivo será abocado por el juez civil del circuito del domicilio principal del deudor al tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 1116 de 2006 (…)”
Con base en lo anteriormente expuesto, se tiene que si bien la propiedad horizontal puede acceder al régimen de insolvencia, específicamente al proceso de reorganización en los supuestos allí consagrados, no es menos cierto que la competencia para tramitar el referido proceso concursal, la tiene el juez civil del circuito del domicilio principal del deudor.”
Si quiere conocer el concepto completo de la Supersociedades dar click aquí Oficio 220-178368
