Reciente concepto del Ministerio de Vivienda indica que los Reglamentos internos o Manuales de Convivencia hacen parte del Reglamento de Propiedad horizontal, sin que sea necesario elevarlos a escritura pública.
Según indica el Ministerio de vivienda en su concepto 2024EE0039015, “la Ley 675 de 2001 no establece que los reglamentos internos como el manual de convivencia sea necesario llevarlos a escritura pública, entendiendo que estos manuales hacen parte del reglamento de propiedad horizontal y es este último es el único documento que se eleva a escritura pública, según el artículo 5 de la mentada ley”
La ley 675 no define los Reglamentos internos o Manuales de convivencia
Indica el MinVivienda que la Ley 675 de 2001 no define ni reglamenta los Manuales de Convivencia, por lo cual recurre a lo que sobre ellos ha indicado la Corte Constitucional.
En efecto, la alta Corte reconoció el origen de los Manuales de Convivencia, en la sentencia T-034 de 28 de enero de 2013, Magistrado Ponente Luis Guillermo Guerrero Pérez, al señalar que:
“En cuanto a los manuales de convivencia se ha reconocido que su origen corresponde a una decisión autónoma de la Asamblea de Propietarios, a través de la cual se establecen el conjunto de derechos, obligaciones y deberes de los residentes de una copropiedad, cuyo origen deviene de los artículos 2° y 3° de la Ley 675 de 2001, que obligan a que en los reglamentos de propiedad horizontal se propenda por el establecimiento de relaciones pacíficas y de solidaridad social entre los copropietarios y tenedores. Los manuales de convivencia, en términos prácticos, son una parte del reglamento de la copropiedad.”
La aprobación del Manual de Convivencia
El Ministerio de Vivienda afirma en su concepto que los manuales de convivencia son reglamentos internos que deben de ser aprobados por el máximo órgano de la propiedad horizontal, que es la asamblea general de propietarios, de conformidad con lo contemplado en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, la cual debe sesionar con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad. Y para su aprobación en tal asamblea se debe emitir un voto favorable de la mitad más uno de asistentes a la reunión, de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001.
Para el Ministerio, el manual de convivencia debe ser aprobado por la asamblea general, teniendo como finalidad lograr soluciones simples a los problemas generados por la convivencia, temas que por lo general no se desarrollan en el reglamento de la copropiedad.
Por otra parte, considera el Ministerio, que al considerar que todo lo que apruebe la asamblea de propietarios es de carácter obligatorio, debe darse cabal cumplimiento por parte del administrador de la propiedad y de los copropietarios.
La posición de ConTodaPropiedad
Aunque no es costumbre de nuestro portal web referirnos a los conceptos que publicamos, en esta oportunidad consideramos importante hacer algunos comentarios a lo indicado por el Ministerio de Vivienda, pues no estamos de acuerdo con su posición sobre el quórum necesario para aprobarse el Manual de Convivencia.
En efecto, por expresa disposición del artículo 46 de la ley 675 de 2001, la aprobación de los estatutos y reglamento, entendidos como ellos tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal como los Reglamentos internos y Manuales de convivencia, requieren el voto favorable del 70% del total de coeficientes.
El artículo 46 indica que, como excepción a la norma general, habrá decisiones que requerirán mayoría calificada delsetenta por ciento (70%)de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, y entre ellas incluye la del numeral 5, correspondiente a estatutos y reglamento.
ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA.Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada delsetenta por ciento (70%)de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
5. Estatutos y reglamento
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