Hace poco se conoció un concepto del Consejo Técnico de la Contaduría Pública – CTCP en relación con cuáles de las decisiones que se someten a consideración de una asamblea general de propietarios, de una propiedad horizontal de carácter residencial, se deben considerar “de contenido económico”.
En relación con este pronunciamiento, será importante recordar que la Corte Constitucional hace más de 20 años, mediante sentencia C-522 de 2002, dispuso que en las asambleas de propietarios de inmuebles destinados a vivienda, era necesario diferenciar las decisiones de tipo económico de las que no lo fueran, pues para las primeras el valor del voto sería el del coeficiente de copropiedad y para las segundas el voto equivaldría a un por unidad privada.
Antecedente indicado en el concepto del CTCP
En efecto, el CTCP en el concepto 2022-0313 comenzó por recordar que el citado Tribunal, a través de la sentencia C-522 de 2002, indicó que en las asambleas de propietarios de inmuebles destinado a vivienda, se hace necesario distinguir las decisiones de tipo económico de las que no lo son, para así determinar el valor del voto de cada propietario, para lo cual transcribió la parte pertinente de la sentencia:
iii. Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un voto. (…)” Negrilla fuera de texto.
Según CTCP aprobación de estados financieros no es decisión de tipo económico
Con base en lo transcrito, el CTCP consideró entonces que las decisiones de carácter económico son aquellas que “representan una erogación económica”, es decir, aquellas que “representan un desembolso o salida de dinero de la copropiedad”, por lo cual, según su criterio, la aprobación de estados financieros no es una decisión de carácter económico, dado que no reviste erogación alguna.
“De acuerdo con lo anterior, las decisiones de tipo económico son las que representan una erogación económica y será la asamblea general de propietarios quien en cumplimiento del artículo 37 de la Ley 675 de 20012, deberá determinar cuáles decisiones representan un desembolso o una salida de dinero de la copropiedad, para aplicar el coeficiente de propiedad determinando el voto porcentual. En otras palabras, entiende este Consejo, que aquellas decisiones que no revisten erogación alguna como la aprobación de los estados financieros, no conllevan una erogación o afectación económica alguna.”
Criterio del CTCP es contrario a la sentencia de la Corte
ConTodaPropiedad.com respetuosamente considera que el criterio del CTCP es equivocado, pues no consulta el verdadero contenido de la sentencia C-522 de 2002, al reducir como único criterio para determinar si la decisión es de carácter económico, la salida de dinero.
En realidad, si se lee con detenimiento la sentencia de la Corte, se tendrá en cuenta que el criterio de decisión de contenido económico es mucho más amplio, y para ello nos permitimos transcribir el fundamento que tuvo el alto tribunal para fundamentar su decisión:
“25. La Corte Constitucional considera importante resaltar que en las asociaciones de copropietarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda se toma múltiples decisiones que no responden a la regla económica del equilibrio entre derecho y deberes sino que se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas de la convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como: la tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del salón comunal etc. son decisiones que limitan los derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad o el derecho a la intimidad que no comprometen el patrimonio de los copropietarios y por ello, la votación no debe definirse a partir del coeficiente de propiedad sino de la participación de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por cada unidad privada.
26. De este modo es posible concluir que el coeficiente de propiedad se convierte en la forma óptima para medir de manera objetiva, proporcional y sobre todo específica las asignaciones porcentuales tanto de derechos y obligaciones de tipo económico como las enumeradas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para vivienda, pero no puede considerarse como criterio para definir la participación los integrantes de una comunidad de copropietarios cuando se deben tomar todas las otras decisiones que pretenden reglamentar la vida colectiva, allí la regla debe ser un voto por cada unidad privada y de esta manera, armonizar el carácter expansivo de la democracia y la primacía de los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada y sus atributos de dominio y disposición.
Y con base en estos argumentos, como se anticipó, la decisión fue la siguiente:
Declarar EXEQUIBLE el parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia.
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Cómo se determina cuándo una decisión es de contenido económico
De acuerdo entonces con la sentencia de la Corte, en propiedades horizontales de carácter residencial, se toman decisiones que “se encuentran vinculadas al diario vivir y que definen las reglas de la convivencia entre sus habitantes”, entre las que citó algunos ejemplos, como “la tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del salón comunal etc“.
Para tales decisiones, que expresamente agrupó como aquellas que pretenden “reglamentar la vida colectiva”, la Corte indicó que la “regla debe ser un voto por cada unidad privada, con el fin de armonizar el carácter expansivo de la democracia y la primacía de los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada y sus atributos de dominio y disposición”.
Pero para todas las demás decisiones, a las que no se refirió expresamente ni fijó ejemplos, pero que en su resuelve denominó decisiones de contenido económico, estableció que el valor del voto sería el mismo del coeficiente de copropiedad.
Así las cosas, debemos decir entonces que la Corte estableció los criterios para conocer cuáles son las decisiones de contenido no económico, pues indicó que son todas aquellas que pretenden reglamentar la vida colectiva, que están vinculadas al diario vivir y definen por tanto las reglas de convivencia, indicando que para ellas el voto de cada propietario es igual, bajo la regla de un voto por unidad privada, sin importar el coeficiente de copropiedad correspondiente a su inmueble.
Por el contrario, todas aquellas decisiones que no regulen la vida colectiva, que no se refieran al diario vivir o intenten fijar una regla de convivencia, se entenderá como decisiones de contenido económico y por tanto el voto de cada propietario equivaldrá al de su coeficiente de copropiedad.
De acuerdo con todo lo expuesto, la aprobación de los estados financieros de la copropiedad, contrario a lo que indica el concepto 2022-0313 del CTCP, sí es una decisión de contenido económico, pues aunque no implica una erogación económica, tampoco guarda ninguna relación con la vida colectiva, ni se refiere al diario vivir y mucho menos fija una regla de convivencia.
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