ConTodaPropiedad.com como portal web de información jurídica en Propiedad Horizontal, siempre ha sostenido que las normas del Código de Comercio no se aplica en el régimen de la propiedad horizontal.
Para fundamentar su posición, nuestro portal web ha indicado que el régimen de la propiedad horizontal en Colombia cuenta con legislación propia, contenida en la ley 675 de 2001, razón suficiente para asegurar que no se puede indicar que exista un vacío normativo, y por ello, no es posible acudir a la figura legal de la analogía para utilizar las normas del Código de Comercio.
Sin embargo, tal afirmación no está basada solamente en la posición individual de ConTodaPropiedad.com y los abogados que la integran, sino que se cimienta, como todo aquello que publicamos, en conceptos jurídicos de la Superintendencia de Sociedades, el Ministerio de Comercio y la jurisprudencia de la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali.
T. S. de Villavicencio decide en segunda instancia en proceso de impugnación de decisión de asamblea
Y justamente sobre este tema de la aplicación de la ley comercial en el régimen de la Propiedad Horizontal, hoy traemos una interesante sentencia del pasado 22 de abril, de la Sala Civil del Tribunal Superior de Villavicencio, mediante la cual decidió en segunda instancia un proceso verbal de impugnación de decisiones de asamblea, adelantado en contra de un conjunto residencial.
La demanda se presentó por la sociedad comercial Inversiones Pinvar S.A.S. en contra de Hacienda La Primavera Condominio Campestre, por considerar que la asamblea general de propietarios que eligió el consejo de administración, desconoció el artículo 197 del Código de Comercio.
En efecto, se indicó en la demanda que en la asamblea ordinaria de copropietarios del cuatro (4) de marzo de 2017, para efectos de elegir al Consejo de Administración se postularon dos planchas, conformadas por cinco (5) integrantes principales y cinco (5) suplentes, designándose como consejeros a quienes integraron la lista que obtuvo la mayoría de votos 161 votos-, sin permitirle ningún tipo de participación a quienes conformaron la segunda plancha.
Adujo, la demandante “que si bien, el artículo 52 del estatuto de propiedad horizontal de la demandada, establece el sistema de mayoría para adoptar decisiones dentro de la asamblea, este sistema, solo aplica para decisiones ordinarias, excluyéndose lorelacionado con la elección del Consejo de Administración, punto sobre el cual nada estipula el reglamento, vicisitud, por la que debe aplicarse 1o previsto en el articulo 197 del código de Comercio, que dispone lo pertinente al cuociente electoral”.
Como la Propiedad Horizontal es una persona juridica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera via analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales
Argumentos del demandante para aplicar la ley comercial
Como se indicó atrás, la sociedad comercial fundamentó su demanda en el artículo 197 del Código de Comercio, sobre el cual indicó:
La intensión del legislador con el articulo 197 del Código de Comercio es la de garantizar y proteger los derechos fundamentales de la minoría, otorgándole representación en el consejo de administración a través del sistema del cuociente electoral, … , y que como el reglamento de la copropiedad no reguló de manera precisa lo concerniente a la elección del consejo de administración, ante tal vacío se debe aplicar lo previsto en el articulo 197 del Código de Comercio y no el mecanismo de mayorias adoptado para elegir a tal colegiatura, para lo cual, refiere que el articulo 45 de la ley 675 de 2001 no prescribe que la elección del cuerpo colegiado de administración se deba realizar por mayoría, además, adujo que la Corte Constitucional determinó que el mecanismo del cuociente electoral debe aplicarse para la elección de los miembros de corporaciones colegiadas como el consejo de administración de la copropiedad, con fin de democratizar las politicas de dirección de propiedad horizontal.
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Lo que dijo el Tribunal
La Sala Civil del Tribunal de Villavicencio en su sentencia del pasado 22 de abril, desestima el argumento del demandante y para ello, inicialmente tiene en cuenta lo dicho por la Superintendencia de Sociedades, en relación con la aplicación de la ley comercial en el régimen de la Propiedad Horizontal
Ahora, atendiendo el argumento del impugnante, pertinente es memorar el concepto 2205970 de octubre 22 de 2004 de la Superintendencia de Sociedades en el que se señaló que el régimen de propiedad horizontal es un sistema juridico que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto y se constituye como una persona juridica sin ánimo de lucro, de carácter civil. Por lo tanto, no le es aplicable el conjunto de normas reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales. Recalca el órgano de control que como la Propiedad Horizontal es una persona juridica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera via analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, por lo que figuras como las de representante legal, asamblea general de accionistas y junta directiva, propias de las sociedades comerciales, difieren en su naturaleza, funcionamiento, deberes, prohibiciones e inhabilidades de las del administrador de edificio o conjunto; de la asamblea general de propietarios y del consejo de administración, propios de la Propiedad Horizontal.
A lo anterior, el Tribunal añadió que no existe norma en la ley de propiedad horizontal que obligue a fijar un procedimiento especial para la elección del consejo de administración, razón por la cual en el reglamento de propiedad horizontal se podrá establecer la forma de elección, o simplemente hacerlo a través del sistema de decisión de mayoría que se fije en el mismo estatuto o en la ley.
Por lo anterior, atendiendo que la ley 675 de 2001, en el punto referente al consejo de administración dejó en total libertad para que el reglamento de propiedad horizontal establezca su sistema de elección, que este régimen normativo no consagró una distinción o solemnidad alguna para que los copropietarios nombraran a los miembros del consejo de administración, situación que usualmente está contemplada en el reglamento de propiedad horizontal, marco normativo de la copropiedad que debe acogerse para la validez de sus decisiones, y que en el sub lite, como se detalló, los estatutos de la copropiedad Hacienda La Primavera tiene previsto para la elección del consejo de administración el sistema de mayorias y no el sistema de cuociente electoral, este recuento, pone de presente que el juzgado no erró al proferir su decisión, pues en ella evidenció que la allí accionante, no demostró la ilegalidad del acto impugnado en lo referente a exceder los límites del reglamento de la copropiedad, aun cuando era su deber probar que la referida asamblea contravino sus propios estatutos; ni, ninguno de los elementos de juicio recaudados a su favor así lo evidenciaron.
Y sobre lo que había indicado la Corte Constitucional
Por último, el Tribunal se refirió a la sentencia de tutela T-717 de 2004 a la que hizo referencia la sociedad comercial demandante, para sustentar su demanda. La Sala indició que justamente tal sentencia indicaba que en el caso sometido a consideración de la Corte Constitucional se había demostrado la violación de los derechos fundamentales de los accionantes, porque la asamblea había elegido el consejo de administración sin tener en cuenta el sistema de cuociente electoral que se había establecido en rl reglamento de propiedad horizontal de esa copropiedad, con lo cual hizo un llamado a respetar las normas de cada reglamento.
Ahora, para dilucidar al censor, en el antecedente jurisprudencial base de sus alegaciones T-717 de 2004, si bien, la Sala de Revisión de la Corte Constitucional examinó en aquel caso, si había existido vulneración al derecho fundamental a la participación política de los actores, en particular de su derecho a elegir y ser elegido, teniendo en cuenta que la asamblea ordinaria de copropietarios de la Agrupación de Vivienda Rafael Nuñez, I Etapa, había nombrado como miembros del consejo de administración a los integrantes de la plancha que había obtenido la mayoria de los votos, excluyendo de la adjudicación de vacantes a los integrantes de la segunda plancha; se avizora de los antecedentes propios de ese tópico, que en el reglamento de la copropiedad. existia estipulación, en el sentido de que la adjudicación de dichos puestos se debía hacer por el sistema de cuociente electoral, disposición que no se encuentra en la regulación de la propiedad horizontal demandada.
Para la Sala Civil del Tribunal de Villavicencio, la sentencia de la Corte Constitucional ratifica la legalidad de elección del consejo de administración con base en el sistema de mayorías establecido en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad demandada.
Para conocer la sentencia completa, puede dar clic aquí sentencia Tribunal Superior de Villavicencio abril 22 de 2022
Para conocer el el concepto 2205970 de octubre 22 de 2004 de la Superintendencia de Sociedades dar clic aquí
Para conocer sentencia de tutela T-717 de 2004 de la Corte Constitucional dar clic aquí
