Ayer 3 de agosto muchos miembros del sector de la Propiedad Horizontal celebraron, equivocadamente, el aniversario número 25 la ley 675, y decimos equivocadamente porque aunque el título de nuestra ley de propiedad horizontal siempre ha incluido la fecha 3 de agosto de 2001, y la gran mayoría la han tenido como fecha de expedición, la realidad es que la ley 675 fue publicada en el Diario Oficial 44.509 de agosto 4 de 2001, por lo cual su aniversario realmente debe celebrarse cada 4 de agosto.
Pero pasando del plano meramente anecdótico al realmente importante, queremos con esta nota destacar todos los cambios que durante estos 25 años, ha tenido nuestro régimen de propiedad horizontal, conforme con la jurisprudencia que sobre el particular ha dictado la Corte Constitucional, y las modificaciones que han introducido nuevas leyes, o el polémico el Decreto 0768 de julio 7 de 2025.
Primera modificación constitucional a la obligación de reformar los reglamentos
La entrada en vigencia de la ley generó gran incertidumbre entre todas aquellas copropiedades que, en esa fecha, ya contaban con reglamentos de propiedad horizontal, basados en las leyes anteriores (182 de 1948 y 16 de 1985), pues la nueva ley les otorgó un año, que posteriormente se extendió por 6 meses más con el Decreto 1380 de 2002, para adecuar el contenido de sus reglamentos a la nueva normatividad.
Aquellas copropiedades que adecuaron voluntariamente sus reglamentos de propiedad horizontal, encontraron en la nueva ley la solución a muchos de sus inconvenientes de convivencia al poder imponer sanciones económicas o la suspensión de servicios comunes, a quienes perturbaban la tranquilidad de los demás propietarios, o no daban el uso acordado a sus bienes privados, al tiempo que facilitó los procesos ejecutivos para el cobro de expensas comunes y el tráfico jurídico al contar con personería jurídica y no requerir la unanimidad para la toma de decisiones.
Sin embargo, quienes dejaron vencer el plazo para adecuar sus reglamentos, considerando que conforme con el artículo 86 de la ley 675 comenzarían a regirse por la nueva ley en forma automática, se vieron sorprendidos con la Sentencia C-488-02 dictada por la Corte Constitucional, que declaró la exequibilidad condicionada de la norma, estableciendo que los reglamentos no reformados continuarían vigentes y solo se entenderían reformados automáticamente por las normas de orden público contenidas en la ley 675 de 2001.
No todos los artículos de la ley 675 contienen normas de orden público, y corresponde a la Corte Constitucional o a los jueces de manera individual para cada copropiedad, determinar cuáles normas de esta ley se tienen que aplicar, aún por encima de la voluntad de los mismos propietarios, y cuáles puede ser desatendidas al regular sus relaciones contractuales en la P.H.
Esta Sentencia C-488-02, de inmensa importancia en el mundo de la propiedad horizontal pero poco aplicada por jueces y asesores, también sirvió para precisar que no todos los artículos de la ley 675 contienen normas de orden público, y que correspondería a la Corte Constitucional -a través de futuros pronunciamientos- o a los jueces de la república de manera individual para cada copropiedad, determinar cuáles normas de esta ley se tienen que aplicar en edificios o conjuntos, aún por encima de la voluntad de los mismos propietarios o lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal, y cuáles, por el contrario, puede ser desatendidas al regular sus relaciones contractuales en la propiedad horizontal.
Otros cambios a partir de nuevas sentencias de la Corte
Por eso cobran tanta importancia las sentencias dictadas por la Corte Constitucional al estudiar el contenido de la ley 675 y que corresponden a los números C-265 de 2002, C-318 de 2002, C-522 de 2002, C-670 de 2002, C-738 de 2002, C-408 de 2003, C-944 de 2003, C-937 de 2003, C-153 de 2004, C-176 de 2004, C-376 de 2004, C-474 de 2004, C-782 de 2004, C-929 de 2007, C-812 de 2009, C-514 de 2013, C-328 de 2019 y, la más reciente, C-463 de 2024.
A través de tales sentencias, la Corte Constitucional no solo declaró inexequible el inciso 3 del artículo 64 que regulaba la posibilidad de constituir Unidades Inmobiliarias Cerradas autorizando cerramientos en el espacio público, sino que además fijó condiciones para la participación de moradores no propietarios en asambleas y consejos, estableció diferencias entre el valor del voto en asambleas de inmuebles destinados a vivienda, cuando la decisión sometida a consideración tuviese carácter económico, determinó la legalidad de imponer sanciones por violación de los reglamentos de propiedad horizontal y de la publicación del nombre de los deudores en mora, avaló el procedimiento de cobros de expensas comunes con un documento que no proviene del deudor sino de su acreedor, y la ilegalidad de las normas del reglamento de propiedad horizontal que exoneran a las constructoras de pagar cuotas de administración, al tiempo que precisó algunos artículos de la ley 675 que se consideran de orden público, por solo citar algunos ejemplos.
Pero el alto tribunal constitucional no solo ha contribuido con esas sentencias de constitucionalidad a la evolución de la ley 675 en estos 25 años, sino a través de múltiples decisiones de revisión de acciones tutela, con las cuales ha fijado las condiciones para la aplicación de tal normatividad, garantizando el respeto de los derechos fundamentales de todos los actores de la propiedad horizontal.
Son justamente esas decisiones las que todas las copropiedades y en especial los asesores de propiedad horizontal, deben tener en cuenta para modificar sus reglamentos en cumplimiento del mandato impuesto por el Decreto 768 de 2025.
Leyes y decretos que expresa o tácitamente han modificado la ley 675 de 2001
La ley 675 ya no es el mismo texto de 87 artículos que se expidió hace 24 años, por el contrario ha tenido reformas en su contenido, en virtud de al menos 10 leyes y 3 decretos que se han referido expresamente a la misma, y que resumiremos a continuación, no sin antes aclarar que se trata de normas que se han ocupado directamente de algunos artículos de la ley de propiedad horizontal y no de todas aquellas leyes dictadas para regular situaciones generales, pero que tocan transversalmente el sistema de la propiedad horizontal sin que sea su único destinatario.
En el año 2008 se expidió la primera ley que creó nuevas obligaciones para la Propiedad Horizontal. Se trata de la ley 1209 de 2008, que estableció normas de seguridad en piscinas, y en su artículo 14 creó la obligación para las propiedades horizontales con piscinas, de instalar cerramientos y alarmas de agua, además de prohibir el acceso a las áreas de piscina a menores de doce (12) años de edad sin la compañía de un adulto que se haga responsable de su seguridad. Así mismo, ordenó a las propiedades horizontales contar con personal salvavidas durante los fines de semana, al igual que en época de vacaciones escolares y cuando se realicen eventos sociales en la piscina o sus alrededores que involucren menores de catorce (14) años, y en todo caso, cuando sea utilizada la piscina por más de diez (10) menores a la vez.
Un año después, se dicta el Decreto 1060 de 2009 que reglamentó los artículos 3, 19 y 32 de la ley 675, sobre el objeto social de la persona jurídica de la propiedad horizontal.
En el año 2012 la Ley 1558 modificó la ley general de turismo creando, en su artículo 34, obligaciones a cargo de los administradores de propiedad horizontal de reportar ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, hoy Superintendencia de Industria y Comercio, todos aquellos propietarios que renten sus inmuebles, por períodos menores de 30 días, sin contar con el Registro Nacional de Turismo.
En ese mismo año, por medio de la Ley 1564 de 2012 se expide el Código General del Proceso, que en relación con la ley 675 derogó parte de su artículo 49 y 62 para regular el término de caducidad y tipo de proceso de impugnación de decisiones de asamblea y de consejo, así como el parágrafo de artículo 59 para fijar el procedimiento verbal sumario como el trámite para resolver controversias entre propietarios de edificios y conjuntos.
En el año 2013, el artículo 14 del Decreto 735 que reglamentó la ley 1480 de 2011 o Estatuto del Consumidor, incluyó una nueva función a las ya existentes en el artículo 51 de la ley a cargo de los administradores, para indicar que estos serían los encargados de solicitar las garantías legales sobre los bienes comunes.
Para el año 2016, en que a través de la Ley 1801 se expiden el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, se crean nuevas funciones para los administradores de propiedad horizontal, en especial lo relacionado con el control de mascotas, lo cual nuevamente fue modificado por el artículo 10 de la ley 2054 de 2020.
En ese mismo año, con la ley 1819 de 2016 que contiene normas en materia tributaria, se incluye la propiedad horizontal que destina bienes o áreas comunes para la explotación comercial, como contribuyente del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y del impuesto de industria y comercio, salvo cuando se trate de propiedades horizontales de uso residencial.
En 2017 el turno fue para la Ley 1831, que impuso como obligación, para centros comerciales e inmuebles de uso mixto con más de cien unidades privadas, contar con en sus zonas comunes con equipos de reanimación (Desfibrilador Externo Automático- DEA), obligación que ahora se extiende a todas aquellas copropiedades que cuente con piscina, pues conforme con la Resolución 000234 de febrero 10 de 2026 expedida por el Ministerio de Salud, están obligadas a contar con ese mismo equipo, pero también personal calificado para su uso, botiquín de primeros auxilios, flotadores circulares y gancho.
En ese mismo año, el artículo 27 de la Ley 1849 de 2017, modificó el artículo 29 de la ley, para suspender los plazos de pago a favor de la Sociedad de Activos Especiales – S.A.E., por aquellos inmuebles que estando en proceso de extinción de dominio, no produzcan frutos.
En el año 2019 el Decreto 2106 del Departamento Administrativo de la Función Pública redujo o suprimió varios trámites frente a la administración pública, entre los cuales algunos se relacionan transversalmente con la propiedad horizontal, pero de manera directa aquellos que tiene que ver con la entidad ante la cual se debe denunciar el arrendamiento de vivienda turística sin Registro Nacional de Turismo, que pasó de ser el Ministerio de Comercio a la Superintendencia de Industria y Comercio, como atrás lo habíamos comentado.
Y en ese mismo año 2019, una nueva reforma al artículo 140 del Código Nacional de Convivencia y Seguridad Ciudadana, a través de la ley 2000, creó una nueva función a asambleas y consejos de administración para regular la prohibición del consumo de sustancias psicoactivas en determinadas área de las zonas comunes en conjuntos residenciales o las unidades de propiedad horizontal.
En el año 2021, a través de la ley 2079, se modificaron los artículos 8, 25, 29, 35 y 36 de la ley 675, para incluir disposiciones relativas a los proyectos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda.
En julio de 2025, el Decreto 0768 de julio 7 de 2025 del Ministerio de Defensa Nacional, que reglamentó el Código Nacional de Convivencia y Seguridad Ciudadana, creó nuevas obligaciones para la propiedad horizontal, como la de reformar los reglamentos de propiedad horizontal para incluir jurisprudencia de la Corte Constitucional, para que las autoridades de policía puedan desarrollar, sin ambigüedades, sus funciones y actividad, así como disponer de una copia del reglamento, con el censo de animales de compañía de los residentes, a disposición de las autoridades de policía para su consulta. El Decreto también reglamenta sanciones económicas, superiores a medio salario mínimo mensual, por no entrega de actas por parte del administrador.
Y la reforma más reciente modificación la creó la Resolución 000929 de mayo 12 de 2026 expedida por el Ministerio de Salud, obligando también al administrador de aquellas propiedades horizontales que cuentan con piscinas, elaborar, implementar, socializar y mantener actualizado, un plan de seguridad integral; adoptar, gradualmente, medidas de sostenibilidad ambiental; elaborar y disponer un reglamento de uso de la piscina, que cumpla con los requisitos establecidos en dicha norma, y finalmente contar con un (1) personal salvavidas por cada veinte (20) menores de 14 años, así como las demás obligaciones contenidas en la ley 1209 de 2008.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
