Es indispensable para realizar cualquier reporte, contar con “evidencia de la respectiva autorización otorgada por los titulares de la información”
Acaba de ser expedida la ley 2157 de octubre 29 de 2021, mejor conocida como “ley de borrón y cuenta nueva”, por medio de la cual se dictan nuevas disposiciones sobre derecho de habeas data.
Como la situación de los deudores en mora es un tema sensible en la propiedad horizontal, en especial lo que toca con la prescripción de las cuotas de administración, su publicación en cartelera o el reporte en bases de datos, consideramos importante hacer una reseña sobre esta nueva ley 2157 de 2021, pues no son pocos los cometarios equivocados que se han hecho al respecto, al punto de que algunos aseguran que con base en ella se van a condonar o perdonar las deudas existentes.
Derecho de Habeas data
Será importante comenzar por precisar que el habeas data se define como el derecho constitucional que tienen todas las personas a conocer, actualizar y rectificar las informaciones que se hayan recogido sobre ellas en bancos de datos, particularmente en relación con la información financiera y crediticia, comercial, de servicios y la proveniente de terceros países.
Y esta definición nos permite indicar que esta ley 2157 de 2021, al regular aspectos relacionados con el habeas data, se está refiriendo exclusivamente a lo relacionado con la información financiera y crediticia que sobre una persona se recoge en una base de datos, más no a los términos o condiciones en que una persona debe pagar una obligación o cancelar una deuda.
Dicho de otra manera, una cosa es la regulación de la obligaciones, que se encuentran en el Código Civil o de Comercio, en un contrato o cualquier otra norma y sus plazos o términos de pago, y otra cosa muy distinta es la posibilidad de realizar reportes a una base de datos o central de riesgos, de la manera en que una persona atiende sus obligaciones.
Obligaciones con la Propiedad Horizontal y reporte a bases de datos
Estando claro lo anterior, tenemos entonces que la obligación de pagar cuotas de administración se encuentra regulada en la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal del edificio o conjunto, y esta nueva ley 2157 de 2021 para nada se refiere a ese tema, es decir, no existe ninguna modificación al respecto. A lo que sí se refiere esta ley es a los posibles reportes que, una propiedad horizontal o un acreedor, haga del comportamiento de los deudores en el pago de cuotas de administración o demás obligaciones.
Y cuando nos referimos a los posibles reportes es para resaltar que la Propiedad Horizontal no solo no está obligada a realizar reportes a las centrales de riesgo o bases de datos, del hábito de pago de los propietarios de sus cuotas de administración, sino que si en algún momento decidiera hacerlo, debe contar con la previa y expresa autorización de cada propietario para hacerlo.
Autorización expresa del propietario para el reporte
En efecto, el reporte a una base de datos o central de riesgos, por parte de una Propiedad Horizontal, no depende exclusivamente de la decisión de su administración y mucho menos de una asamblea general de propietarios, como lamentablemente en muchas copropiedades se piensa, al querer utilizar los reportes de los deudores morosos como una estrategia efectiva para mejorar el recaudo de cartera.
Al contrario, conforme con el numerales 5 de los artículos 7 y 8 de la ley 1266 de 2008, que está siendo modificada por esta nueva ley 2157 de 2021, es indispensable para realizar cualquier reporte, contar con “evidencia de la respectiva autorización otorgada por los titulares de la información”, así como “asegurarse de no suministrar a los operadores ningún dato cuyo suministro no esté previamente autorizado”.
Aplicación de nueva ley en Propiedad Horizontal
Conforme con todo lo expuesto podemos afirmar entonces que la nueva ley 2157 de 2021 será de poca aplicación en la Propiedad Horizontal, salvo que en cada copropiedad se cumplan los siguientes requisitos:
1. Que la Propiedad Horizontal se encuentre realizando reportes periódicos a una central de riesgos o base de datos, de los hábitos de pago de cuotas de administración de sus propietarios.
2. Que para realizar tales reportes, la Propiedad Horizontal cuente con la autorización expresa de cada uno de los propietarios.
Si se cumplen estos requisitos, entonces ahora los propietarios reportados contarán con los siguientes nuevos derechos:
a. El término de permanencia de la información negativa será de máximo cuatro años, contados a partir de la fecha en que la obligación sea pagada o desde que la obligación se hizo exigible.
b. No obstante lo anterior, se haya o no pagado la obligación, la información negativa caducará en ocho (8) años, es decir, pasado ese tiempo, la información debe desaparecer de la base de datos.
c. Cuando la obligación sea inferior al 15% del salario mínimo, es decir, de máximo $136.200,=, el reporte negativo solo puede hacerse después de enviar dos comunicaciones al deudor, en días diferentes, y haber pasado 20 días calendario después de la última comunicación.
d. La consulta de la información por parte del titular será siempre gratuita y no podrá ser causal de disminución en la calificación del riesgo.
e. El término para responder una petición relacionada con el reporte de datos será de 15 días hábiles, prorrogables por 8 días hábiles más. De no obtenerse respuesta se entenderá que la petición se resuelve favorablemente.
f. Quien cancele sus obligaciones pendientes dentro de los 12 meses siguientes a la entrada en vigencia de esta ley, es decir, antes de octubre 30 de 2022, permanecerá reportado solo 6 meses más. Si el pago se realizó antes de la entrada en vigencia de la ley, el término máximo de permanencia será de 6 meses, contados a partir del momento del pago.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
