Por ejemplo, la cuota de mayo de 2017 podrá ser cobrada a través de un proceso ejecutivo máximo 5 años después, esto es, hasta el día 30 de abril de 2022, porque si se demanda en fecha posterior, el deudor podrá alegar como excepción la prescripción de la obligación y lograr que el Juez lo declare a paz y salvo de esa cuota
Para poner en contexto a nuestros lectores en el tema a tratar, será necesario precisar que la “prescripción”, conforme con el artículo 2535 código civil colombiano, es una de las formas en que se extinguen las obligaciones, por no ejercer las acciones necesarias durante un tiempo determinado, lo que es igual a decir que si se deja pasar el tiempo, establecido en la ley, sin cobrar una obligación, se podría perder el derecho a hacerlo y la obligación por tanto desaparece.
La prescripción, así definida, se convierte en un riesgo en la recuperación de cartera en propiedad horizontal, pues el no iniciar procesos judiciales en contra de los deudores de expensas comunes, en un tiempo determinado, puede generar pérdidas económicas para las copropiedades. Por tanto, consideramos necesario analizar cómo opera la “prescripción” en el cobro de expensas comunes en mora en las copropiedades.
La acción ejecutiva permite el cobro de expensas en la P.H.
Inicialmente debemos decir que del artículo 29 de la actual 675 de 2001 se desprende una obligación de carácter civil, a cargo de todos los propietarios de los diferentes inmuebles sometidos a propiedad horizontal, de pagar una proporción de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.
Tales expensas se conocen con el nombre de cuotas de administración, y para su cobro, por ser obligaciones consagradas en la ley, se debe hacer uso de la llamada acción ejecutiva.
Prescripción de la acción ejecutiva
A las voces del antiguo artículo 2536 del Código Civil, modificado por el artículo 8 de la Ley 791 de 2002, el derecho a reclamar por la vía judicial las cuotas de administración, en ejercicio de la acción ejecutiva, prescribe en cinco años, es decir, que cada cuota de administración, de manera independiente, podría ser cobrada hasta pasados cinco años desde el día en que se causó.
Es importante aclarar que la acción ejecutiva es distinta a la acción cambiaria consagrada en el Código de Comercio, la cual permite el cobro, por la vía ejecutiva, de los títulos valores. Tal acción cambiaria prescribe, en la mayoría de los casos, en tres años, siendo los ejemplos más sobresalientes las letras de cambio, las facturas y los pagarés. La carencia de una claridad conceptual sobre estos dos tipos de acciones, ha llevado a algunos abogados, e incluso jueces, a asegurar que las cuotas de administración prescriben en tres años, pues consideran que sobre las mismas aplica la acción cambiaria. Esa posición, como claramente se puede deducir de las explicaciones contenidas en esta nota, es equivocada, pues la acción ejecutiva consagrada en la ley civil, es la propia de las expensas comunes.
Cómo opera la prescripción
Aunque la prescripción sólo ataca cada cuota de administración en forma independiente y lo normal es que se demande ejecutivamente por varias cuotas al tiempo, esto es, cuando el propietario presenta varios meses en mora, lo importante será tener en la cuenta que ninguna de aquellas por las cuales se va a demandar, se haya causado hace más de cinco años.
Así las cosas, tenemos que la cuota de administración que se causó el 1 de mayo de 2017, podrá ser cobrada a través de un proceso ejecutivo hasta el día 30 de abril de 2022. En caso de demandarse a partir de mayo de 2022, el Juez igualmente aceptará la demanda, pues la prescripción debe ser alegada y no declarada de oficio, pero el deudor podrá alegar como excepción, al momento de ser notificado de auto de mandamiento de pago proferido en el proceso, la prescripción de la obligación ante el Juez y éste eximirlo de pagar la cuota de administración del mes de mayo, así como de cada una de las expensas que, antes de la presentación de la demanda, ya hubiesen cumplido más de cinco años en mora.
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El deudor puede interrumpir el término de prescripción
Como conclusión podemos afirmar que las cuotas de administración sí prescriben, por lo cual es equivocada la posición de algunos abogados y actores del gremio sosteniendo que las cuotas de administración no prescriben. Confunden, quienes defienden tal postura, la no prescripción con la interrupción de la misma, siendo fenómenos diferentes. En efecto, el término prescriptivo se interrumpe bien sea, civilmente, con la presentación de la demanda –siempre que esta se notifique dentro del año siguiente a la notificación al ejecutante del mandamiento de pago -, o naturalmente, con la aceptación del deudor de la existencia de la deuda.
Sobre ese último punto se ha dicho que la aceptación del deudor se da cada año en la asamblea, cuando se aprueban los estados financieros. Nos alejamos parcialmente de esa teoría, pues ello opera en presencia física del deudor en la asamblea o de su representante, con su voto a favor de la aprobación de los estados financieros, lo cual no siempre ocurre. Cuando el deudor no está presente, la interrupción de la prescripción no opera, toda vez que la manifestación debe ser espontánea y personal. Aquí no aplica la norma de ser obligatorias las decisiones de la asamblea para los ausentes o para quienes voten en contra, pues esta se refiere a situaciones relativas a los bienes comunes, pero la renuncia a la prescripción es un derecho personal sobre la cual la asamblea no tiene atribuciones.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
