Aunque en nuestro país existen varias maneras de financiar la adquisición de bienes inmuebles, siendo la más común el préstamo respaldado por una hipoteca, cada vez cobra mayor importancia la operación del leasing habitacional.
La figura del leasing habitacional existe hace casi 20 años en Colombia, pero fue a finales de la década pasada que encontró mayor aceptación entre los compradores de vivienda, por las ventajas que representa, tanto por los bajos porcentajes que el interesado debe pagar de cuota inicial, como los beneficios tributarios, por no entrar a formar parte de su patrimonio el inmueble pero sí generarse pagos por concepto de vivienda. Lo anterior por cuanto, bajo esta figura, el propietario del inmueble no será la misma persona que lo habita, sino el banco.
En efecto, en el contrato de “leasing financiero una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.”
Locatario no puede impugnar decisiones de asamblea
En este oportunidad hemos querido referirnos al tema del leasing habitacional a raíz de una reciente sentencia de la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali, en la que precisa que quien adquiere un inmueble a través de la figura del leasing, no tiene capacidad para acudir ante el Juez e impugnar las decisiones tomadas por una asamblea general de propietarios.
En efecto, a través de sentencia aprobada mediante Acta Nº 055 del 11 de mayo de 2021, radicación Nº 008-2019-00169-01, el Tribunal resolvió la apelación de una sentencia de impugnación de decisiones de asamblea, dentro de un proceso propuesto por el locatario de un inmueble, cuya calidad obtuvo a partir de un contrato de leasing habitacional.
En su decisión el Tribunal “desestimó las pretensiones de la demanda, por falta de legitimación del demandante”, teniendo en cuenta para ello, entre otras razones, las siguientes:
a. Los legitimados para impugnar las decisiones de asamblea, solo son el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, según el siguiente extracto de la sentencia
5. Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las propiedades horizontales, personas jurídicas que agrupan a los propietarios de las unidades que forman parte de los edificios o conjunto residenciales sometidos al régimen regulado por la ley 675 de 2001, estatuto que en el artículo 49 sienta los denominados presupuestos procesales y sustanciales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa se radica en “el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados”; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la voluntad social .
Quiere lo anterior significar que, tratándose de copropietarios de unidades privadas, estos están plenamente legitimados para impetrar esta clase de acciones, pero no les basta con invocar esa calidad, sino que ésta tiene que estar debidamente acreditada en juicio.
b. Los moradores no propietarios obtuvieron derechos en la propiedad horizontal frente a las asambleas, según condicionamiento impuesto por la sentencia C-318 de 2002
6. Por su parte, los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, no se encuentran con la legitimación para impugnar decisiones de la asamblea general de propietarios, pero sí podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, en defensa del principio constitucional que expone, “facilitar la participación de todos en las decisiones que los afectan”, como lo expone la sentencia C -318 de 2002 de la Corte Constitucional:
[…] observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho […]”
c. La sentencia C-318 de 2002 no otorgó derecho a los moradores no propietarios de impugnar las decisiones de asamblea
“Sobre el alcance de la anterior sentencia, debe señalarse que, con dicho fallo, la Corte Constitucional no amplió el listado de las personas que, de conformidad con el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, están legitimadas para impugnar las decisiones que adopte la asamblea general de una propiedad horizontal. Lo que precisó allí la corporación en cita, es que, para adoptar determinaciones que puedan comprometer intereses de terceros (específicamente, las atinentes a sanciones), la copropiedad ha de garantizar a esas personas el derecho a ser oídas y a intentar persuadirla en el sentido que a ellas más les convenga.
Fue en ese contexto que, tras destacar que “una ley de propiedad horizontal no tiene por objeto regular los derechos de copropiedad de quienes no tienen derechos de dominio sobre los bienes comunes, como es, precisamente, el caso de quienes no son propietarios de bienes privados, y mucho menos, de los comunes” dispuso “declarar exequible el artículo 49, bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo (y no en un escenario judicial) el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia”.
Para conocer el texto completo de la sentencia, puede dar clic aquí
