Con el actual desarrollo de las redes sociales y las múltiples facilidades para viajar, ha surgido para la propiedad horizontal un nuevo problema: el arrendamiento de casas y apartamentos amoblados por corto tiempo. En efecto, cada vez es mayor el número de viajeros que llegan a cada ciudad a hospedarse en edificios o conjuntos que siempre han tenido vocación residencial, como si ahora fuesen hoteles.

Seguramente, cuando un propietario de una casa o apartamento en un edificio o conjunto residencial, renta o entrega su apartamento a un tercero, por un espacio menor de 30 días, estará violando el reglamento de propiedad horizontal y podría ser sancionado, por parte de la copropiedad, con multas sucesivas que en total podrían sumar 10 cuotas de administración en el año, impuestas por el consejo de administración, previo cumplimiento, claro está, del debido proceso consagrado en el mismo estatuto para su imposición.  Así mismo, podría ser sancionado, también económicamente, por el Ministerio de Industria y Comercio.

El sustento normativo de la prohibición del arrendamiento del inmueble por períodos menores de 30 días, es el siguiente:

1. El arrendamiento o entrega de tenencia de un inmueble por espacio menor de 30 días, se encuentra regulado por el decreto 2590 del 9 de julio de 2009 del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

2. En efecto, el artículo 1 del citado decreto considera que tal actividad se denomina “prestación de servicios turísticos”. La norma indica:

“Articulo 1° De los prestadores de servicios de vivienda turística. Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.”

3. Tal actividad, para desarrollarse en un edificio o conjunto sometido al régimen de la propiedad horizontal, requiere que en el reglamento de propiedad horizontal se encuentre autorizado. Así lo indica el artículo 3 del citado decreto:

“Artículo 3°. Servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal: En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto”.

4.  Y el parágrafo primero del mismo artículo 3, modificado por el Decreto 4933 de 2009, obliga a acreditar tal condición ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

“Parágrafo 1o. La destinación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para la prestación de los servicios de vivienda turística en forma permanente u ocasional, debe estar autorizada en los reglamentos de propiedad horizontal. Lo anterior se acreditará ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, a más tardar el 30 de abril de 2010”.

5. Por último, será necesario resaltar que el artículo 34 de la ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, impone al administrador de la propiedad horizontal, la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando se preste el servicio de vivienda turística, en alguna de las unidades de vivienda privada del edificio o conjunto, sin que estén autorizados en los reglamentos de propiedad horizontal para tal destinación, o el prestador no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Turismo.

El incumplimiento de esta obligación puede generar al administrador la imposición de una multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

ARTÍCULO 34. OBLIGACIÓN A CARGO DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.

La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comerciode una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

Por su parte, la propiedad horizontal podrá imponer al propietario del bien privado que destine su inmueble al servicio de vivienda turística, sin estar autorizado en el reglamento, multas de hasta dos cuotas de administración, según el inciso final del artículo 34 mencionado.

Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.

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Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín