“El régimen de propiedad horizontal es un sistema jurídico que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto y se constituye como una persona jurídica sin ánimo de lucro, de carácter civil. Por lo tanto, no le es aplicable el conjunto de normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales.”
Así lo manifestó la Superintendencia de Sociedades, en concepto emitido en octubre del 2004, precisando que en relación con la Propiedad Horizontal no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales.
Considera la citada Superintendencia que conforme con el artículo 3o de la ley 675 de 2001, el “Régimen de Propiedad Horizontal” es un sistema jurídico que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse, sometido al régimen a partir del registro de la escritura pública correspondiente, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, fecha en la que surge o se constituye la persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto no es otro que administrar los bienes y servicios comunes y los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, entre otros (Arts. 4 y 32).
Señala el concepto que, “contrario a la naturaleza comercial de los entes societarios, de manera expresa el artículo 33 precedente (de la ley 675), señala que la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, por tanto sin ánimo de lucro, cuya denominación es la del edificio o conjunto y su domicilio es el municipio o distrito donde éste se localice”.
Y en cuanto a la dirección y administración de la persona jurídica, recordó que “el artículo 36 dispone que corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto, siendo la asamblea general la constituida por los propietarios de bienes privados, a quien les corresponde, entre otras funciones, las señaladas en el artículo 37, que en su numeral 1o expresa “Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración”, salvo que exista Consejo de Administración, caso en el cual será dicho órgano a quien corresponde la designación del representación (sic) legal y administrador del edificio o conjunto.”
En ese orden de ideas, puntualizó la Superintendencia, “queda claro que como la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, por lo que figuras como las de representante legal, asamblea general de accionistas y junta directiva, propias de las sociedades comerciales, difieren en su naturaleza, funcionamiento, deberes, prohibiciones e inhabilidades de las del administrador de edificio o conjunto; de la asamblea general de propietarios y del consejo de administración, propios de la Propiedad Horizontal”.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
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