Pasados algunos meses desde que se celebraron las asambleas ordinarias, en las que se aprobaron presupuestos anuales de ingresos y gastos, fijando las cuotas mensuales de administración conocidas como cuotas ordinarias, no es extraño escuchar que se cite a nuevas asambleas, con el fin de que se aprueben cuotas extraordinarias. Ante la diferencia legal que existe entre cuotas ordinarias y extraordinarias y los requisitos para su aprobación, nos parece pertinente profundizar sobre el tema.
En las definiciones contenidas en la ley 675 de 2001 se encuentra el concepto de expensas comunes de manera general, indicando que son toda aquellas “Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto”. Añade la ley que “se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos”. Sin embargo, no existe una definición exacta de cuota ordinaria ni de extraordinaria, lo cual ha generado dificultades al momento de intentar diferenciar una de otra.
No obstante lo dicho, la ley sí acepta la existencia de cuotas ordinarias y extraordinarias, pues las menciona en diferentes artículos, estableciendo incluso condiciones para su aprobación, que adelante se indicarán.
La experiencia nos ha mostrado que en las copropiedades las cuotas ordinarias son las que resultan de la aprobación del presupuesto general de gastos durante los tres primeros meses del año, y conservan un mismo valor que se paga mensualmente. Con esto se atienden los gastos generales de la copropiedad como vigilancia, aseo, servicios públicos, mantenimiento de zonas comunes, papelería, gastos de asamblea, salarios y honorarios de administrador, contador, revisor fiscal, abogado, entre otros.
Pero cuando se presentan necesidades por fuera de lo cotidiano para la copropiedad, que guarden estrecha relación con la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para que existan, se vigilen y conserven los bienes comunes, como por ejemplo, instalar cámaras de seguridad, cercas eléctricas, equipos especiales en las piscinas, reparar los ascensores, pintar o reparar las fachadas, la forma en la que contribuyen los propietarios para atender sus costos, es a través de cuotas extraordinarias.
Cómo se aprueban las cuotas extraordinarias
Así las cosas, es importante precisar que las cuotas extraordinarias son aprobadas exclusivamente por la asamblea general de propietarios, por expresa disposición del artículo 38 de la ley 675, que establece sus funciones, por una mayoría equivalente al 51% de los coeficientes presentes en la reunión. Sin embargo, cuando el valor de la cuota extraordinaria sea superior al equivalente a cuatro cuotas ordinarias, la aprobación requerirá del voto favorable de un número de propietarios que represente el 70% del total de coeficientes de copropiedad.
Por otra parte, cuando la necesidad de aprobar la cuota extraordinaria, obedezca a un imprevisto, la cuota sólo podrá cobrarse cuando el fondo de imprevistos con que obligatoriamente debe contar la copropiedad, se haya agotado.
No puede olvidarse que las decisiones de asamblea son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluso para quienes no participaron de la misma o votaron en contra de la propuesta, razón por la cual, el pago de las cuotas extraordinarias aprobadas con el lleno de los requisitos legales, es obligatorio para todos los propietarios, incluso para el constructor que aun no ha vendido algunos inmuebles.
Por último, será importante recomendar a la asamblea fijar una fecha o condición cierta de pago de la cuota extraordinaria, pues ni la ley ni el reglamento, por obvias razones la contemplan, toda vez que no se conoce con precisión cuando se requiera o apruebe. Tal fecha o condición es importante, pues solo a partir de ese momento es exigible su pago al propietario, cuyo incumplimiento generará el cobro de intereses moratorios, en los términos del artículo 30 de la citada ley.
Arrendatario solo deben pagar expensas comunes ordinarias
Luego de dejar claro que el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias es obligatorio para todos los propietarios, será importante precisar que no sucede lo mismo con los tenedores de inmuebles no propietarios, cuyo mejor ejemplo son los arrendatarios, quienes no son solidarios con el pago de cuotas extraordinarias. Para ello será necesario recordar que conforme con el artículo 29 de la ley, “para efectos de expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado”, por lo cual, si bien es cierto la administración de la copropiedad puede exigir el pago de las expensas comunes, tanto al propietario como al tenedor a cualquier título -el arrendatario, por ejemplo-, tal exigencia solo puede ser sobre la cuotas ordinarias, pues la ley solo se refiere a las mismas, excluyendo las extraordinarias.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
